一项新政策正在悄悄改变物业服务的游戏规则，而大多数人可能还没意识到它的深远意义。

       2025年6月16日，江苏省住房和城乡建设厅发布了《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》(苏建房管[2025]61号)，这份文件提出了12条具体举措，旨在提升物业服务质量，解决行业痛点。

      但其中最引人注目的亮点不是账本公开或维修资金优化，而是那条看似简单的试点措施:探索由业主委员会收取物业费。这可不是小修小补，而是从根源上扳正了过去扭曲的物业收费关系。

01物业收费的根源问题

      很多人可能不知道，物业服务本质上是一种公共服务，针对的是小区的公共部位和共有设施--比如电梯、绿化、安保等。这意味着物业服务合同的主体是物业服务企业与全体业主，而不是单个业主。（相关阅读：单个业主不应具备被告资格：物业公司的“滥诉”侵蚀司法资源;业主应该向谁交费？物业公司还是业委会？）

       但长期以来，物业公司直接向单个业主收费，这造成了“一人签约，千人担责”的局面。物业公司可以轻易对欠费业主提起诉讼，而业主个体却难以集体抗衡。

      这种模式扭曲了法律关系:物业公司本应是全体业主雇佣的“服务员”，却变成了凌驾于业主之上的"管理者"。收费关系错位，导致纠纷不断，业主抱怨物业费不透明，物业公司抱怨收费难。

02业委会代收物业费:正本清源

       江苏省的新方案首次提出试点由业主委员会收取物业费，这才是回归本源的做法。

        为什么?因为业主委员会是业主大会的执行机构，代表的是全体业主的意志。由业委会统一收取物业费，再支付给物业公司，符合《民法典》中物业服务合同的法律本质--合同是介于物业公司与全体业主之间的。

       这还理清了一个关键区别:物业费实际上分为“物业管理费”和“物业服务费”。物业管理费是每个业主承担的对公共部分管理的费用，是基于业主公约和法律法规产生的法定义务,业主有责任缴纳以维护共有财产;而物业服务费是业主委员会代表全体业主支付给物业公司提供服务的费用,源于物业服务合同的合同义务。由业委会代收物业费，正是将这两种费用关系理顺:业主向业委会缴纳物业管理费(法定义务),业委会再根据合同向物业公司支付物业服务费(合同义务)。这样,权责更加清晰,从根源上避免了混淆和纠纷。

       之前有专家呼吁将“物业费”作为强制收取的费用,正是基于这种逻辑。某些物业人员常把“交纳物业费是法定义务”当成话术，只不过是把“物业服务费”错当成了“物业管理费”。

这样做的好处是多方面的:

　　理顺权责关系

　　:物业公司不再直接面对单个业主,而是对业委会负责,服务好坏直接影响付费。

　　减少诉讼纠纷

　　:欠费问题由业委会代表全体业主处理,避免了物业公司起诉单个业主的尴尬。

　　增强业主自治

　　:业委会有了收费权，就能真正代表业主监督物业公司，提升谈判能力。

      有人可能会说:“现在业委会也不靠谱啊!”如果业委会由业主大会选举产生，并受到业主监督，它本应是业主利益的代表。收费模式的改变，恰恰能推动业委会更加规范运作。

03新方案的其他支持措施

      江苏省的方案不是孤立的一步,它还配套了其他措施来支持这种变革:

　　账本阳光化:要求物业或业委会公示详细账单,包括公共水电费分摊、广告停车费等公共收益。这解决了“钱花在哪”的问题,为业委会收费提供了透明度基础。

　　电子业主卡和在线表决平台:这解决了业主大会召开难、表决难的问题,让业主更容易参与决策，监督业委会。

　　物业经理述职制度:试点项目经理向业委会和社区述职，让服务者真正对业主负责。

　　这些措施共同构成了一个系统:业委会收费有了透明账本作为支撑，业主参与有了数字工具，物业公司服务有了监督机制。

04为什么这是大势所趋?

       其实,这种模式在逻辑上早已成立。但长期以来,由于利益使然,物业公司直接向业主收费成了主流。

       江苏省的试点是一次勇敢的先行先试。它瞄准了行业痛点--不是表面问题,而是根源性的制度设计。如果推广开来,将有效减少物业纠纷,提升服务质量。

       当然，试点可能会遇到挑战:业委会的能力建设、业主的参与度、财务监管等。但只要有良好的制度设计(比如业委会离任审计也被纳入试点),这些都能克服。

       新政策的真正突破点往往藏在细节里。江苏物业新规的试点措施，看似微小，实则牵一发而动全身。

       它回归了物业服务的本质:业主是主人，物业是服务者，业委会是主人的代表。当收费权回到业主手中，整个关系链就理顺了。

       希望这些试点能尽快落地推广，让更多小区享受到透明、便捷、优质的物业服务。物业乱象的解决，终于看到了曙光。